Право купить недвижимость в Греции имеют не только ее граждане, но и иностранцы - как граждане, так и не граждане Европейского Союза. Для того, чтобы Ваше приобретение стало для Вас местом отдыха и источником удовольствия, необходимо знать некоторые особенности и требования, предусмотренные законодательством, и касающиеся заключения договоров купли-продажи недвижимости. Прежде всего,необходимо иметь в виду, что сама процедура не отличается от приобретения недвижимости и в других странах, за исключением единственного условия - недвижимость в тех районах Греции, которые определены как приграничные зоны, имеющие большое стратегическое значение, может быть приобретена в собственность только после получения официального разрешения.

Кроме того, существуют некоторые ограничения, касающиеся приобретения и использования недвижимости, которые применяются в отношении и греческих, и иностранных граждан (касаются лесных массивов, природных заповедников, археологических памятников, и др.), о которых можно узнать у адвоката.

Если Вы решили приобрести недвижимость, необходимо:

1. Обратиться к адвокату. Он не только расскажет об ограничениях, которые возможнод ействует в отношении приобретения, но и осуществит проверку юридической истории объекта недвижимости, подготовит проект договора, проведет переговоры с продавцом. Кроме того, его присутствие обязательно, если цена сделки доходит до 29137 евро (за недвижимость, расположенную на территории Афин/Пирэа) и до 11 739 евро (за недвижимость на всей остальной части Греции).
2. Необходимо подать в налоговый орган заявление и получить регистрационный налоговый номер (AFМ).
3. После заключения договора покупатель должен оплатить налог на приобретение недвижимости.
4. Договор купли-продажи и документы о передаче недвижимости должны быть подписаны у нотариуса, и им заверены.
5. Необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в Реестре недвижимости или Земельном кадастре, только после этого к Вам переходит право собственности.

Оформление договора купли-продажи недвижимости в Греции

Для приобретения в собственность недвижимости в Греции необходимо не только собрать и подготовить ряд документов, но и соблюсти ряд формальных требований при его оформлении:

1. Участие адвоката.
Присутствие адвоката при заключении договора купли-продажи недвижимости обязательно и для продавца, и для покупателя, если цена сделки доходит до 29 137 евро (за недвижимость, расположенную на территории Афин/ Пирэа) и 11 739 евро (за недвижимость на всей остальной части Греции).
Адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но также составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако, самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему недавно введенного Земельного Кадастра. Такая проверка необходима для того, чтобы убедиться, действительно ли продавец является полноправным собственником объекта недвижимости, т.е. имеет ли он право его продать. Как правило, адвокат производит проверку юридической истории объекта сделки за последние 20 лет.
Адвокат должен убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий (т.е. не имеется наложенных судебных запретов, мер по взысканию или исков), а также выяснить, имеются ли законные строительные разрешения на произведенные строительные работы, и оплачены ли продавцом все причитающиеся налоги на недвижимость. Кроме того, адвокат зачастую играет решающую роль в успешном проведении переговоров о заключении договора.
И самое главное - как представитель и защитник Ваших интересов, адвокат добьется заключения договора на наиболее выгодных для Вас условиях.

2. Участие нотариуса.
И договор купли-продажи, и договор о передаче недвижимости, должны быть нотариально заверены.Нотариально заверенный договор будет означать, что сделка действительно состоялась. Для нотариального удостоверения обе стороны (и продавец, и покупатель) должны представить ряд документов. В частности, продавец должен представить справку из налогового органа об отсутствии налоговой задолженности, др. Покупатель обязательно представляет справку из налогового органа об уплате налога на переход права собственности на недвижимость.
Обязанности нотариуса разъяснить сторонам договора их обязательства и права, вытекающие из соответствующей сделки, а также убедиться в том, что им понятны их обязанности, обычно осуществляются путем чтения контракта вслух перед подписанием.
Стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости зависит от цены сделки. В настоящее время, стоимость услуг нотариуса составляет 2 % от цены сделки.

3. Доверенность.
Каждая сторона, подписывающая договор, может передать полномочия по представлению своих интересов другому лицу, выдав ему доверенность. Доверенность может быть также выдана адвокату стороны, подписывающей договор. Такая доверенность имеет особенности, в ней должны быть подробно указаны существенные условия договора (цена и т.д.), и объект сделки. Доверенности, выданные продавцом и покупателем недвижимости, должны быть нотариально удостоверены. Доверенность может быть подписана у нотариуса в Греции, или в Греческом консульстве, если совершается за границей. Доверенности, заверенные иностранными нотариусами, должны быть официально признаны в Греции, для этого на них должен стоять Апостиль.

4. Нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости является действительным только в случае его регистрации в Реестре Недвижимости или в Земельном Кадастре. Регистрация перехода права собственности является завершающей, неотъемлемой и обязательной частью оформления договора купли-продажи недвижимости.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости является действительным только в случае его регистрации в Реестре Недвижимости или в Земельном Реестре (Кадастре). Регистрация является неотъемлемой частью перехода права собственности.

Система Земельного Кадастра начала действовать в Греции совсем недавно. Закон 2308/1995 последние поправки внесены законом 3212/2003) ввел Национальный Земельный Реестр Кадастр), который постепенно заменяет систему Реестра Недвижимости. Новая система остроена таким образом, что ориентирована на объекты, а не на физических лиц. Каждый объект недвижимости занимает индивидуальное место в Национальном Кадастре.

Каждый объект недвижимости может быть идентифицирован уникальным 12-значным кодом (16-значный код для горизонтальной собственности). С точки зрения греческого законодательства о недвижимости, юридический статус объекта недвижимости, внесенного в систему Земельного кадастра, окончательно определен после осуществления регистрации.
В настоящее время стоимость регистрации составляет 0, 475% от стоимости объекта недвижимости. Расходы оплачиваются покупателем. Однако, по соглашению сторон возможно иначе распределить оплату этих расходов между сторонами.

Греческие налоги и пошлины на недвижимость

В Греции налоги, связанные с передачей недвижимости в собственность другим лицам, уплачиваются покупателем. Налог на приобретение недвижимости колеблется от 9 до 11 процентов. Этот налог должен быть уплачен перед подписанием нотариального контракта по передаче собственности. Необходимо иметь в виду, что в отношении недвижимости уплачивается только один налог - на приобретение недвижимости. Налоги на владение недвижимостью законодательством не предусмотрены. Таким образом, заплатив налог при покупке, Вы сможете все последующие годы спокойно жить в своем доме или квартире, не уплачивая других налогов. Правда, если Вы решили получать доход от своей недвижимости (например, сдать в аренду), то налоги с полученных доходов Вам все же придется заплатить.

Регистрационный налоговый номер (АФМ)

Одним из первых шагов для оформления приобретения недвижимости является получение регистрационного налогового номера (АФМ). Этот номер совершенно аналогичен российскому ИНН. Такой номер присваивается всякому лицу, которое вступает во взаимоотношения с Министерством финансов или любым другим государственным органом. Этот номер идентифицирует гражданина и необходим при совершении сделок (в т.ч. и по приобретению недвижимости). Его выдают 1 раз и на всю жизнь. Такой номер необходимо получить, если иностранный гражданин приобретает недвижимость, поскольку приобретение предполагает уплату налога на переход права собственности на недвижимость, для чего необходим АФМ. Для получения АФМ необходимо предоставить паспорт. Оформить его может и Ваш представитель по доверенности.

Местные налоги

К местным налогам относятся муниципальные платежи, налог на собственность (зависит от размера собственности и места расположения), и сбор в национальную радио- теле- корпорацию. Все эти налоги невелики, и обычно включаются в счет за электричество. Кроме того, взимается также сбор за воду, размер которого также незначителен.

НДС

Налог на добавленную стоимость - основной и наиболее важный косвенный налог, уплачиваемый в Греции. НДС взимается на всех стадиях производства, распространения товаров и оказания услуг. Все физические и юридические лица, вне зависимости от места своего учреждения, направлений или результатов деятельности обязаны уплачивать НДС, если ведут независимую экономическую деятельность.

Согласно законодательству Греции, под такой деятельностью понимаются: производственная, торговая, а также деятельность по предоставлению услуг. Кроме того, горнодобыча, сельское хозяйство и профессиональная деятельность также облагаются НДС. Также НДС уплачивают лица, которые периодически ввозят новые транспортные средства, которые затем пересылаются или транспортируются в другое государство-член ЕС.

Налог взимается по следующим ставкам:
19% - на основные виды товаров и услуг;
9% - на основные потребительские товары (продукты, медицинские товары и оборудование, услуги ресторанов, а также транспортные и гостиничные и т.д.).
4,5% - на книги, газеты, журналы.
Ставка налога уменьшается на 30% на некоторых островах (Лесбос, Самос, Додеканисы, Скирос и т.д.)
Декларации по этому налогу подаются в зависимости от системы бухгалтерского учета компаний (ежемесячно, каждые 2 месяца, или каждые 3 месяца).

Подоходный налог

Граждане, являющиеся резидентами Греции, уплачивают подоходный налог с доходов, полученных как в Греции, так и за границей. Нерезиденты уплачивают подоходный налог только с доходов, полученных в Греции.
Сумма, не облагаемая налогом - 10 000 евро. Свыше данной суммы налог взимается по прогрессивной шкале.
Согласно налоговому законодательству Греции, каждое лицо, чей годовой доход превышает 6 000 евро, должно подавать налоговую декларацию. Иностранный гражданин обязан подавать такую декларацию, если имеет здесь собственность, машину или доход от сдачи недвижимости в аренду, превышающий 600 евро.

Если Вы не являетесь резидентом в Греции, и не получаете здесь дохода, а лишь приобрели здесь недвижимость, то Ваши взаимоотношения с налоговыми органами сведутся к первой подаче налоговой декларации после приобретения недвижимости.
Налоговая декларация по подоходному налогу подается в мае года, следующего за отчетным, самим гражданином или его представителем, в налоговый орган по месту жительства налогоплательщика. Законодательство предусматривает некоторые льготы по подоходному налогу:

- 15% расходов по аренде, если резидент в Греции проживает на съемной квартире, на общую сумму до 150 евро;
- расходы на страхование жизни;
- 15% расходов налогоплательщика на собственное обучение или на обучение детей на частных уроках;
- расходы на социальное страхование;
- 15% от общей годовой суммы медицинских расходов (посещение врача и госпитализация), на сумму, не превышающую 6 000 евро;
- 15% от суммы процентов по кредитам на приобретение недвижимости;
- расходы на приобретение акций греческих компаний, вкладов в инвестиционные фонды;
- расходы на приобретение компьютера.

Европейское гражданство

Само понятие гражданства зародилось в Древней Греции, в 6 в. до н.э. Здесь (например, в Афинах) гражданство являлось наследуемой привилегией, котораяпредоставляла имевшим его лицам возможность принимать участие в принятии решений. Те же, кто не являлись гражданами, не считались людьми.

В Римской империи гражданство стало инструментом интеграции. По мере завоеваний Римской империи, каждое вновь завоеванное племя получало и римское гражданство. В современной Европе произошел переход от гражданства национального к европейскому. Еще в Римском договоре об учреждении Европейского экономического сообщества (17 апреля 1957г.) была провозглашена свобода передвижения людей (трудящихся), товаров и услуг без каких-либо ограничений и дискриминации.

Основы европейского гражданства заложены в Маастрихтском договоре (Договор о Европейском Союзе от 7 февраля 1992г.), который предусматривает, что лица, которые являются гражданами государств ЕС, являются гражданами ЕС. Таким образом, получив гражданство Греции, лицо получает европейское гражданство. Преимущества такого гражданства очевидны.

Оно предоставляет право проживать в другом государстве-члене ЕС, право обращаться в Европейский парламент, право за границей получить поддержку любого государства-члена ЕС. Кроме того, оно предусматривает и ряд политических прав - право голосовать и избирать, а также самому быть избранным, в т.ч. в Европарламент. Основные преимущества, которые предоставляет европейское гражданства - право свободно передвигаться внутри Европейского Союза, а также работать и вести предпринимательскую деятельность в государствах ЕС. После 10 лет обладания видом на жительство в стране гражданин иностранного государства вправе получить гражданство Греции в порядке натурализации согласно Закону 3284 от 2004г. Соответственно, он становится и гражданином ЕС.

Виды на жительство для ведения независимой финансово-экономической деятельности

Закон 3386 от августа 2005 г. предусматривает возможность получения иностранными гражданами в Греции двух видов на жительство для ведения независимой финансово-экономической деятельности - так называемых "предпринимательского" и "инвестиционного". Условия их получения и процедура оформления несколько отличаются.

Условием получения первого, вида на жительство для ведения независимой предпринимательской деятельности, является наличие достаточных средств для ведения деятельности, в сумме не менее 60 000 евро. Эти денежные средства должны находиться на счету иностранца в крупном и известном банке, и после выдачи визы должны быть переведены в банк в Греции.

Для получения указанного вида на жительство, иностранец подает заявление (с приложенными необходимыми документами) в Греческое консульство по месту своего жительства, которое затем поступает в уполномоченную Службу по делам Иностранцев и Иммиграции Округа, в котором будет осуществляться деятельность. В Округе создается Комиссия, которая в течение 1 месяца с момента подачи заявления принимает решение о целесообразности ведения деятельности.

После этого уполномоченная Служба по делам Иностранцев и Иммиграции Округа выдает разрешение на занятие определенной предпринимательской деятельностью и направляет его в консульство Греции, где иностранцу выдают особую визу. Гражданин иностранного государства после въезда в Грецию по этой визе подает заявление с приложенными документами в мэрию (Димос). Вид на жительство выдается Генеральным Секретарем Округа на срок до 5 лет. Если иностранец продолжает осуществлять и развивает свою деятельность, добросовестно уплачивает налоги и страховые сборы, вид на жительство продлевается.

Вид на жительство для развития инвестиционной деятельности (так называемый "инвестиционный") выдается гражданину иностранного государства для ведения инвестиционной деятельности в объеме не менее 300 000 евро.

Вопросы внесения инвестиций и процедуры выдачи вида на жительство регулируются решениями Министров Внутренних Дел и Экономики. Именно эти ведомства решают вопрос о выдаче и продлении вида на жительство для развития инвестиционной деятельности.

Для получения указанного вида на жительство, иностранец подает заявление (с приложенными необходимыми документами) в Греческое консульство по месту своего жительства, затем заявление поступает в уполномоченное Управление Министерства Экономики.

После доклада уполномоченного Управления, и в течение 20 дней с даты поступления документов в Министерство, Министр Экономики передает в Министерство Внутренних Дел предложение о целесообразности выдачи иностранцу вида на жительство. Затем Министр Внутренних Дел утверждает выдачу вида на жительство, его утверждение поступает в консульство Греции, где иностранец и получает особую визу.

После въезда в Грецию по такой визе, гражданин иностранного государства подает заявление в уполномоченное Управление Министерства Внутренних Дел, и, по решению Министра, получает вид на жительство на срок до 5 лет. Вместе с ним особый персональный вид на жительство получают и члены его семьи - супруги, несовершеннолетние дети. Срок действия их вида на жительство совпадает со сроком вида на жительство самого инвестора.

В случае, если инвестор продолжает осуществлять и развивает свою деятельность, добросовестно уплачивает налоги и страховые сборы, вид на жительство продлевается. Вся процедура оформления указанных специальных виз и видов на жительство носит достаточно формальный характер.

Наш адвокат подберет необходимые документы и проследит за их своевременным рассмотрением уполномоченными органами. Получение "предпринимательского" или "инвестиционного" видов на жительство позволит организовать и вести свой бизнес в Греции, и, в перспективе, получить европейское гражданство.

Вид на жительство для финансово независимых лиц

Получение вида на жительство в Греции позволит путешествовать без визы не только в Грецию, но и во все страны Шенгенского соглашения. Наиболее привлекательными для иностранных граждан, желающих открыть предприятие в Греции, организовать и развивать здесь свой бизнес, являются виды на жительство для ведения независимой финансово-экономической деятельности (так называемые "предпринимательский" и "инвестиционный"). Но если Ваш уровень дохода является достаточно высоким и стабильным, а заниматься какой-либо предпринимательской деятельностью в Греции Вы не собираетесь, Закон 3386 от августа 2005г. предусматривает возможность получения в Вашем случае вида на жительство для финансово независимых лиц.

Указанный вид на жительство выдается гражданам иностранных государств по решению Генерального Секретаря Округа при наличии следующих условий:

- наличие специальной визы, которую иностранец получает в Консульстве Греции по месту своего жительства;
- гражданин иностранного государства располагает достаточными материальными средствами, стабильным годовым доходом для обеспечения бытовых расходов. Размер достаточных материальных средств, и форма подтверждения их наличия определяются совместным решением Министров Внутренних Дел и Экономики.

Вид на жительство выдается на срок до 5 лет, и продлевается, если доход получившего вид на жительство иностранца по-прежнему соответствует требованиям совместного решения Министерств.

Вместе с иностранцем, получившим такой вид на жительство, особый персональный вид на жительство получают и члены его семьи - супруги, несовершеннолетние дети. Срок действия их вида на жительство заканчивается одновременно со сроком вида на жительство самого получившего вид на жительство иностранца.

Получение греческого гражданства

Вопрос получения греческого гражданства регулируется в настоящее время Законом 3284 от 2004г. Согласно положениям Закона, гражданами Греции становятся: